# רישום דירה בטאבו באשדוד: איך רושמים זכויות ומה עושים כשהדירה לא רשומה

- Link: https://www.fialkolaw.co.il/%d7%a8%d7%99%d7%a9%d7%95%d7%9d-%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%91%d7%98%d7%90%d7%91%d7%95-%d7%91%d7%90%d7%a9%d7%93%d7%95%d7%93-%d7%90%d7%99%d7%9a-%d7%a8%d7%95%d7%a9%d7%9e%d7%99%d7%9d-%d7%96%d7%9b%d7%95/
- Published: 2026-11-01T11:16:26+02:00
- Author: savit732

רבים מגלים שהדירה שלהם לא רשומה על שמם רק כשהם מנסים למכור אותה, לקחת משכנתא או 
להעביר אותה לילדים. עד אז זה נראה עניין טכני: גרים בדירה, משלמים ארנונה, והחוזה 
שמור במגירה. אבל במקרקעין, מה שקובע מי הבעלים הוא הרישום.

לפי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, עסקה במקרקעין טעונה רישום. עסקה שלא הושלמה ברישום
נחשבת רק התחייבות לעשות עסקה. כלומר, כל עוד הדירה לא רשומה על שמכם, הבעלות שלכם 
עליה עדיין לא הושלמה.

## איפה רשומות הזכויות בדירה

לא כל הדירות רשומות באותו מקום. זכויות בדירה יכולות להיות רשומות:

 * **בלשכת רישום המקרקעין (טאבו)**, בדרך כלל כחלק מבית משותף.
 * **ברשות מקרקעי ישראל**, כשהקרקע בבעלות המדינה והבית המשותף עדיין לא נרשם בטאבו.
 * **בחברה משכנת**, שמנהלת את רישום הזכויות בפרויקט עד שהבית המשותף יירשם בטאבו.

באשדוד יש דירות בכל אחד מהמצבים האלה. מקום הרישום קובע אילו מסמכים צריך, מול מי 
עובדים וכמה זמן התהליך עשוי לקחת.

## מה רואים בנסח טאבו

נסח טאבו הוא תמונת מצב של הנכס במרשם. מופיעים בו הבעלים הרשומים וחלקיהם, משכנתאות,
הערות אזהרה, עיקולים, הצמדות כמו חניה או מחסן, ופרטי צו הבית המשותף. מה שלא מופיע
בנסח חשוב לא פחות: הנסח לא מספר על חריגות בנייה או על חובות לעירייה, ולכן הוא רק
נקודת התחלה של הבדיקה.

## רישום הדירה אחרי עסקת מכר

אחרי שנחתם חוזה מכר, רישום הדירה על שם הקונה עובר כמה שלבים:

 1. **הערת אזהרה לטובת הקונה**, סמוך לחתימה. היא מגנה על הקונה מפני עסקאות סותרות בתקופה
    שעד הרישום הסופי.
 2. **דיווח לרשות המסים** ותשלום מס השבח ומס הרכישה, אם חלים, וקבלת אישורי מסים.
 3. **אישור העירייה לטאבו**, שמונפק רק אחרי שהוסדרו החובות לעירייה, כולל היטל השבחה
    כשהוא חל.
 4. **מחיקת המשכנתא של המוכר**, אם הייתה כזו.
 5. **הגשת שטר המכר** ללשכת רישום המקרקעין, ורישום המשכנתא של הקונה לטובת הבנק.

כשכל המסמכים מוכנים מראש, הרישום עצמו הוא בדרך כלל שלב קצר. רוב העיכובים נובעים 
מאישור שחסר, מחוב שלא נמחק, או מפער בין הרישום למצב בפועל.

## דירה מקבלן שעדיין לא רשומה

בדירה חדשה, הרישום בטאבו מגיע רק אחרי שהקבלן רושם את הבניין כבית משותף. חוק המכר(
דירות) מחייב את הקבלן לפעול לרישום הבית המשותף ולרישום הדירה על שם הקונה בתוך תקופות
שנקבעו בו. בפועל, יש פרויקטים שבהם הרישום נתקע שנים, והדיירים מגלים את זה רק כשהם
מוכרים.

במקרים כאלה בודקים איפה הרישום עומד, פונים לקבלן ולחברה המשכנת, וכשצריך, נוקטים 
צעדים משפטיים כדי לקדם את הרישום. דירה שעדיין לא רשומה בטאבו אפשר למכור, אבל העסקה
דורשת התאמות בחוזה ובמסמכים.

## רישום דירה שהתקבלה בירושה או במתנה

כשהדירה עוברת בירושה, הרישום נעשה על סמך [צו ירושה](https://www.fialkolaw.co.il/%d7%a6%d7%95-%d7%99%d7%a8%d7%95%d7%a9%d7%94/)
או [צו קיום צוואה](https://www.fialkolaw.co.il/%d7%91%d7%a7%d7%a9%d7%94-%d7%9c%d7%a6%d7%95-%d7%a7%d7%99%d7%95%d7%9d-%d7%a6%d7%95%d7%95%d7%90%d7%94/),
ולעיתים גם הסכם חלוקת עיזבון בין היורשים. רבים לא משלימים את הרישום אחרי קבלת הצו,
ומגלים את זה שנים אחר כך, כשרוצים למכור. העברת דירה במתנה לבן משפחה מחייבת גם היא
דיווח לרשות המסים ורישום בטאבו. ראו גם [העברה ללא תמורה](https://www.fialkolaw.co.il/%d7%94%d7%a2%d7%91%d7%a8%d7%94-%d7%9c%d7%9c%d7%90-%d7%aa%d7%9e%d7%95%d7%a8%d7%94/).

## כשהרישום לא תואם את המצב בפועל

לפעמים הדירה רשומה, אבל לא נכון: משכנתא ישנה ששולמה ולא נמחקה, הערת אזהרה מעסקה 
שלא יצאה לפועל, חניה שלא מופיעה כהצמדה, או שטח ששונה ממה שמופיע בצו הבית המשותף.
את רוב המקרים האלה אפשר לתקן, ועדיף לתקן אותם לפני שמגיע קונה, ולא תוך כדי עסקה.

## שאלות נפוצות

### כמה זמן לוקח רישום דירה בטאבו?

אין תשובה אחת. הרישום עצמו קצר יחסית כשכל המסמכים מוכנים. מה שלוקח זמן הוא בדרך 
כלל קבלת אישורי המסים והעירייה ומחיקת משכנתאות קודמות.

### מה ההבדל בין רישום בטאבו לרישום ברמ"י?

רישום בטאבו הוא רישום במרשם המקרקעין של המדינה. כשהזכויות רשומות ברשות מקרקעי ישראל,
ההעברה נעשית מול הרשות, לפי הנהלים שלה, ולעיתים כרוכה בהסכמה או בתשלומים נוספים.

### האם אפשר למכור דירה שלא רשומה על שמי?

במקרים רבים כן, אבל צריך לבדוק קודם את שרשרת הזכויות ולהתאים את החוזה, כדי שהקונה
יוכל לקבל משכנתא ושהעסקה תושלם ברישום.

## מדריכים נוספים

 * [עורך דין מקרקעין באשדוד](https://www.fialkolaw.co.il/%d7%a2%d7%95%d7%a8%d7%9a-%d7%93%d7%99%d7%9f-%d7%9e%d7%a7%d7%a8%d7%a7%d7%a2%d7%99%d7%9f-%d7%91%d7%90%d7%a9%d7%93%d7%95%d7%93/)
 * [עורך דין לקניית דירה באשדוד](https://www.fialkolaw.co.il/%d7%a2%d7%95%d7%a8%d7%9a-%d7%93%d7%99%d7%9f-%d7%9c%d7%a7%d7%a0%d7%99%d7%99%d7%aa-%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%91%d7%90%d7%a9%d7%93%d7%95%d7%93-%d7%90%d7%9c-%d7%aa%d7%94%d7%99%d7%95-%d7%94%d7%a7%d7%95/)
 * [עורך דין למכירת דירה באשדוד](https://www.fialkolaw.co.il/%d7%a2%d7%95%d7%a8%d7%9a-%d7%93%d7%99%d7%9f-%d7%9e%d7%a7%d7%a8%d7%a7%d7%a2%d7%99%d7%9f-%d7%91%d7%90%d7%a9%d7%93%d7%95%d7%93-%d7%9c%d7%9e%d7%9b%d7%99%d7%a8%d7%aa-%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%9e%d7%93/)
 * [עורך דין לרכישת דירה מקבלן](https://www.fialkolaw.co.il/%d7%a2%d7%95%d7%a8%d7%9a-%d7%93%d7%99%d7%9f-%d7%9c%d7%a8%d7%9b%d7%99%d7%a9%d7%aa-%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%9e%d7%a7%d7%91%d7%9c%d7%9f/)

**לבדיקת מצב הרישום של הדירה שלכם: [077-8036361](https://www.fialkolaw.co.il/%d7%a8%d7%99%d7%a9%d7%95%d7%9d-%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%91%d7%98%d7%90%d7%91%d7%95-%d7%91%d7%90%d7%a9%d7%93%d7%95%d7%93-%d7%90%d7%99%d7%9a-%d7%a8%d7%95%d7%a9%d7%9e%d7%99%d7%9d-%d7%96%d7%9b%d7%95/0778036361)**

_האמור במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, נכון למועד כתיבתו, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או
תחליף לייעוץ משפטי. ייתכנו באמור טעויות או אי-דיוקים, והדין עשוי להשתנות. אין להסתמך
על האמור בו בלי לקבל ייעוץ מעורך דין המותאם לנסיבות המקרה הספציפי._