שטרי משכנתא: מה זה ואיך מאמתים חתימה אצל עורך דין

מה זה שטרי משכנתא

שטרי משכנתא הם המסמכים שבאמצעותם נרשם השעבוד של הבנק על הדירה, כביטחון להלוואת המשכנתא. כשהדירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), חותמים הלווים ובעלי הזכויות על שטר משכנתא לטובת הבנק, והחתימות מאומתות בדרך כלל בפני עורך דין. כשהזכויות רשומות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, מסמכי השעבוד שונים, אבל גם בהם נדרשים חתימה ואישור מסודרים.

במשרדנו באשדוד אנחנו מאמתים חתימות על שטרי משכנתא ועל מסמכי הבנק הנלווים, בתיאום מראש.

מה זה שטר משכנתא

שטר משכנתא הוא טופס בנוסח קבוע לפי תקנות המקרקעין, שבו בעל הזכויות בנכס משעבד אותו לטובת הבנק שנותן את ההלוואה. לאחר שהשטר נחתם, מאומת ומוגש לרישום, המשכנתא מופיעה בנסח הטאבו של הנכס. כל עוד היא רשומה, לבנק יש ביטחון בנכס, ובפועל לא ניתן להעביר את הזכויות בלי לטפל בה.

בשפת היומיום אומרים "שטרי משכנתא" או "שטרות משכנתא" ברבים, משום שהבנק מוסר בדרך כלל חבילה של מסמכים: שטר המשכנתא עצמו ולצדו מסמכים נוספים, לפי מצב הרישום של הנכס.

למה הבנק דורש אימות חתימה של עורך דין

לפי תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011, את החתימות על שטר שמוגש לרישום מאמתים בפני עורך דין או בפני רשם המקרקעין. בשנים האחרונות נוספו גם דרכים מקוונות להגשת בקשה לרישום משכנתה, למשל באמצעות בנקים שהוסמכו לכך, אבל ברוב המקרים הבנק עדיין מפנה את הלווים לחתום בפני עורך דין.

באימות החתימה עורך הדין:

• מזהה את החותמים לפי תעודת זהות, ומוודא שהם בעלי הזכויות או הלווים הנכונים.
• מסביר את מהות המסמך ואת המשמעות של שעבוד הנכס לטובת הבנק.
• מוודא שהחתימה נעשית מרצון ושהחותמים מבינים על מה הם חותמים.
• מאשר בחתימתו ובחותמתו שהחתימות נעשו בפניו.

אימות כזה מונע זיופים וטעויות זיהוי, ומאפשר ללשכת רישום המקרקעין ולבנק להסתמך על המסמך. מידע כללי על אימות חתימות במשרד זמין בעמוד אימות חתימה באשדוד.

איפה נרשמת המשכנתא: טאבו, רמ"י או חברה משכנת

אילו מסמכים תחתמו תלוי במקום שבו הזכויות בדירה רשומות:

• לשכת רישום המקרקעין (טאבו): כשהנכס רשום על שם הלווים, חותמים על שטר משכנתא לטובת הבנק והמשכנתא נרשמת בטאבו. לאחר הרישום הבנק מבקש בדרך כלל נסח טאבו שבו מופיעה המשכנתא.
• רשות מקרקעי ישראל (רמ"י): כשהנכס מנוהל ברמ"י ועדיין לא נרשם בטאבו, לא ניתן לרשום משכנתא רגילה בשלב זה. במקום זאת רמ"י מנפיקה לבנק "התחייבות לרישום משכנתא", ולצדה נחתמים מסמכים כמו שעבוד הזכויות ברשם המשכונות וייפוי כוח בלתי חוזר לטובת הבנק, שמאושר בפני נוטריון.
• חברה משכנת: בפרויקטים שבהם הזכויות מנוהלות אצל חברה משכנת, החברה היא שמנפיקה את ההתחייבות לרישום המשכנתא, והמסמכים הנלווים דומים לאלה של רמ"י.

הבנק מוסר רשימה מדויקת של המסמכים הנדרשים בתיק שלכם, וכדאי לפעול לפיה.

משכנתא מדרגה ראשונה

"דרגה" של משכנתא קובעת את סדר העדיפות בין נושים שיש להם שעבוד על אותו נכס. בנק שמחזיק משכנתא מדרגה ראשונה נפרע ראשון אם הנכס נמכר לצורך פירעון החוב. משכנתא מדרגה שנייה נרשמת על נכס שכבר יש עליו משכנתא, והיא נדחית מפניה. לכן בנקים דורשים בדרך כלל שהמשכנתא שלהם תירשם מדרגה ראשונה, ורישום משכנתא נוספת מדרגה שנייה או בדרגה שווה מחייב את הסכמת הבנק הראשון.

מה להביא לפגישה

• תעודת זהות בתוקף לכל אחד מהחותמים (כל הלווים וכל בעלי הזכויות שנדרשים לחתום).
• כל המסמכים שקיבלתם מהבנק לחתימה, מקור ולא מצולם, בלי לחתום עליהם מראש.
• אם הבנק מסר מכתב הפניה, טופס הנחיות או רשימת מסמכים, כדאי להביא גם אותם.
• אם אחד החותמים פועל מכוח ייפוי כוח, יש להביא את ייפוי הכוח המקורי.

איך זה עובד אצלנו

1. תיאום מראש: מתקשרים ל-077-8036361 וקובעים מועד במשרד באשדוד, כשכל החותמים יכולים להגיע.
2. עיון במסמכים: בפגישה עוברים על המסמכים ובודקים שפרטי הלווים והנכס תואמים.
3. הסבר: אני מסבירה בשפה פשוטה מה המשמעות של כל מסמך ועל מה אתם מתחייבים.
4. חתימה ואימות: החותמים חותמים בפניי, ואני מאמתת את החתימות בחתימה ובחותמת.
5. החזרת המסמכים לבנק: המסמכים החתומים חוזרים אליכם להמשך הטיפול מול הבנק, לפי ההנחיות שקיבלתם.

אם אתם בתהליך של רכישה או מכירה של דירה ורוצים ליווי מלא בעסקה, אפשר לקרוא עוד בעמוד עורך דין מקרקעין באשדוד.

שאלות נפוצות

מה זה שטרות משכנתא לרישום בטאבו?

אלה המסמכים שהבנק מפיק כדי לרשום את המשכנתא בלשכת רישום המקרקעין, כשהנכס רשום בטאבו על שם הלווים. אחרי שהם נחתמים ומאומתים, הם מוגשים לרישום, והמשכנתא מופיעה בנסח הטאבו. כשהנכס רשום ברמ"י או בחברה משכנת, נחתמים במקומם מסמכי שעבוד והתחייבות לרישום משכנתא.

מי צריך לחתום על שטרות המשכנתא?

בדרך כלל כל הלווים וכל בעלי הזכויות הרשומים בנכס, גם אם אחד מהם אינו לווה. הבנק מציין בדיוק מי נדרש לחתום על כל מסמך.

האם אפשר לאמת את שטרי המשכנתא אצל עורך הדין של הקבלן או של המוכר?

בדרך כלל כן, אם הבנק מאפשר זאת. עם זאת, עורך הדין של הקבלן או של המוכר מייצג את הצד השני בעסקה, ולכן כדאי שעורך דין מטעמכם יעבור איתכם על המסמכים.

מה ההבדל בין שטר משכנתא לשטר פדיון משכנתא?

שטר משכנתא משמש לרישום השעבוד לטובת הבנק. שטר פדיון משמש בסוף הדרך, לאחר שההלוואה נפרעה, כדי למחוק את המשכנתא מהרישום. את המחיקה מבצעים על סמך מסמכים שהבנק מנפיק לאחר הפירעון.

מה קורה אם יש טעות בשטר המשכנתא?

טעות בפרטי הלווים, בפרטי הנכס או בחתימות עלולה לגרום לדחיית הבקשה לרישום ולעכב את העברת כספי ההלוואה. לכן כדאי לבדוק את הפרטים לפני החתימה, ואם מתגלה טעות, לפנות לבנק לתיקון המסמך.

אפשר להשיג שטר משכנתא לדוגמה?

שטר משכנתא הוא טופס בנוסח שקבוע בתקנות, אבל את המסמכים לחתימה מפיק הבנק לפי נתוני ההלוואה והנכס שלכם. כדאי לחתום רק על המסמכים שהבנק מסר לכם, ולא על טופס כללי.

לתיאום אימות שטרי משכנתא באשדוד

קיבלתם מהבנק שטרי משכנתא לחתימה? אפשר לתאם פגישה במשרד באשדוד בטלפון 077-8036361 או להשאיר פרטים בטופס באתר.

האמור במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, נכון למועד כתיבתו, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי. ייתכנו באמור טעויות או אי-דיוקים, והדין עשוי להשתנות. אין להסתמך על האמור בו בלי לקבל ייעוץ מעורך דין המותאם לנסיבות המקרה הספציפי.