מכירת דירה בתמ״א 38: טעויות נפוצות שעלולות לעלות ביוקר

מכירת דירה במהלך פרויקט תמ״א 38 – הזדמנות כלכלית או מוקש משפטי?

פרויקטי התחדשות עירונית ובפרט תמ״א 38 הפכו לחלק מרכזי בשוק הנדל״ן. הם מציעים פוטנציאל כלכלי, אך גם מצבים משפטיים מורכבים. מכירת דירה במהלך פרויקט כזה שונה ממכירה רגילה ודורשת ליווי של עורך דין מקרקעין מומחה לתמ״א 38 שיבדוק כל פרט.

מה מייחד מכירת דירה בתמ״א 38?

בעסקה כזו, יש צד שלישי משמעותי – היזם.
הדירה נמכרת יחד עם התחייבויות ותנאים שקבועים בהסכם התמ״א. כל שינוי או אי־התאמה בין הסכם המכר להסכם מול היזם עלול למנוע מימון, לעכב את העסקה ואף להוביל לביטול החוזה.

הסיכונים במכירת דירה בתמ״א 38

1. אי־הלימה בין ההסכמים – חוסר התאמה בין ההסכמים עלול לגרום למחלוקות או למניעת מימון.

2. הצהרות לא מדויקות – המוכר מצהיר על סטטוס הפרויקט, לוחות זמנים, ערבויות והתחייבויות. כל טעות, גם בתום לב, עלולה להיחשב כהפרת חוזה.

3. התחייבויות נלוות – סעיפים המחייבים את בעל הדירה בשיתוף פעולה עתידי או ויתור על זכויות.

4. עיכובים במסירה ובמימון – עיכוב בטופס 4, בחיבור לתשתיות או במתן ערבויות.

5. חשיפה לתביעות – הצהרות שגויות עלולות להוביל לביטול עסקה ולדרישת פיצויים.

ייצוג לא נכון – מה עלול להשתבש?

חלק מהבעיות נובעות מחוסר מומחיות של עורך הדין:

• עורך דין נדל״ן ללא התמחות בתמ״א 38 עלול לדלג על בדיקות חיוניות.

• אי־בדיקת סטטוס היתרים, ערבויות ותנאי שחרור משעבודים עלולה למנוע מהקונה משכנתא.

• התעלמות מסעיפים בעייתיים בהסכם התמ״א חושפת את המוכר להתחייבויות לא צפויות.

איך מצמצמים סיכונים?

1. בדיקה משפטית מלאה – נסח טאבו, הסכם התמ״א, הסכמי ליווי וסטטוס בנייה.

2. הלימה מלאה – הסכם מכר מותאם במדויק להסכם מול היזם.

3. הצהרות מבוססות – אימות כל פרט במסמכים רשמיים.

4. שיתוף פעולה עם אנשי מקצוע – שמאי, מהנדס ובודק ערבויות.

5. ייצוג מומחה – עורך דין מקרקעין עם ניסיון מוכח בתמ״א 38.

סיכום

מכירת דירה במהלך פרויקט תמ״א 38 היא עסקה מורכבת. היא דורשת ידע משפטי מעמיק ובדיקות קפדניות. טעות אחת יכולה להפוך עסקה מוצלחת לסכסוך יקר.
ייצוג נכון על ידי עורך דין מקרקעין המתמחה בתמ״א 38 הוא שכבת ההגנה החשובה ביותר למוכר.