עורך דין לחוזה מכר דירה באשדוד
מכירת דירה היא כנראה העסקה הכלכלית הגדולה ביותר שתבצעו השנה. באשדוד, עיר שנמצאת בתנופת התחדשות עירונית מאסיבית, חוזה מכר הוא הרבה מעבר ל"ניירת". הוא הכלי שמגן על הכסף שלכם מפני הפתעות במיסוי, תביעות קונים ועיכובים של עיריית אשדוד.
צריכים ייעוץ דחוף למכירת נכס? חייגו עכשיו: 077-8036361
מאת: עו"ד שביט פיאלקו | סגנית יו"ר ועדת מקרקעין מחוז דרום (לשכת עורכי הדין)
למה חשוב לשכור עורך דין לחוזה מכר דירה באשדוד?
מוכרים רבים טועים לחשוב שהחוזה הוא סטנדרטי. במציאות התכנונית של אשדוד, לכל רובע יש את הניואנסים שלו.
ניהול סיכוני "היזהר המוכר" (Caveat Emptor) ועיקרון תום הלב
בעבר, התפיסה המשפטית המקובלת הייתה "ייזהר הקונה", אך בעשור האחרון חלה תפנית חדה בפסיקת בתי המשפט וביניהם בתי המשפט במחוז דרום. כיום, כובד המשקל עבר לאחריות המוכר: חובת הגילוי היא כמעט מוחלטת.
מה זה אומר מבחינתכם כמוכרים? על פי חוק המכר ופסיקות תקדימיות, המוכר מחויב לגלות לקונה כל פגם נסתר, ליקוי בנייה או אי-התאמה תכנונית הידועים לו, ואף כאלו שהיה עליו לדעת עליהם מתוקף היותו בעל הנכס. הסעיף בחוזה שאומר שהקונה "רוכש את הדירה במצבה כפי שהיא" (As-Is) כבר אינו מהווה הגנה מוחלטת למוכר אם יתברר שהוסתרו פרטים מהותיים.
הסיכונים הספציפיים באשדוד:
חריגות בנייה והיתרים: ברובעים וותיקים באשדוד קיימות דירות רבות עם סגירות מרפסת, פרגולות או מחסנים שנבנו ללא היתר כדין. אי-דיווח על כך בחוזה עלול להוביל לתביעות בגין "אי התאמה" ואף לביטול העסקה.
פגמים נסתרים: רטיבות קפילארית, בעיות בצנרת המשותפת או ליקויים במבנה הבניין.
איך המשרד שלנו מגן עליכם? כמשרד המעורה בפרקטיקה המשפטית העדכנית ביותר, אנו מנסחים עבורכם "הצהרות מוכר" מדויקות ומאוזנות. אנו מנחים אתכם אילו בדיקות עליכם לבצע בטרם המכירה וכיצד לשקף את המצב התכנוני והפיזי של הדירה בתוך חוזה המכר. ניסוח נכון של "סעיף התרופות" ופיצויים מוסכמים מגן עליכם מפני תביעות עתידיות בגין פגמים נסתרים ומבטיח שהקונה לא יוכל להשתמש בטענות אלו כעילה לעיכוב תשלומים או לביטול החוזה.
2. אופטימיזציית מס שבח (הרווח הנקי שלכם)
השאלה היא לא בכמה מכרתם, אלא כמה נשאר לכם ביד. אנו מבצעים בדיקה מקדימה של זכאות לפטורים:
פטור דירה יחידה (סעיף 49ב).
חישוב ליניארי מוטב.
קיזוז הוצאות (שיפוצים, תיווך, ריבית משכנתא).
3. התמודדות עם היטלי השבחה בעיריית אשדוד
באשדוד קיימות תוכניות מתאר רבות (כמו תוכנית רובע א' או רובע ד') שיוצרות "אירוע מס" בעת המכירה. אנו פועלים מול מחלקת הגבייה בעירייה כדי לוודא שאישור העירייה לטאבו לא יתעכב בשל דרישות תשלום לא צפויות.
שלבי עסקת המכירה: מזיכרון הדברים ועד מסירת המפתח
עסקת מכר תקינה באשדוד מורכבת מ-4 שלבים קריטיים שבהם עורך הדין שלכם חייב להיות מעורב:
| שלב העסקה | תפקיד עורך הדין | דגש מיוחד באשדוד |
| ניהול מו"מ משפטי | ניסוח טיוטת חוזה המכר ושמירה על לוח תשלומים בטוח. | וידוא שהקונה קיבל אישור עקרוני למשכנתא כדי למנוע פיצוץ עסקה. |
| בדיקות מקדימות | וידוא רישום נקי (טאבו/רמ"י) ובדיקת תיק בניין. | בדיקה אם קיימת הכרזה על "פינוי בינוי" שמשנה את ערך הנכס. |
| חתימה ודיווח | דיווח מקוון לרשות המיסים (מיסוי מקרקעין) תוך 30 יום. | הגשת בקשה לפטור או חישוב מס שבח ליניארי מופחת. |
| רישום והעברת בעלות | מחיקת משכנתא קיימת ורישום זכויות על שם הקונה. | השגת אישור עירייה (סעיף 324) כולל היטל השבחה. |
רכישת דירה יד שנייה או דירה מקבלן?
בעוד שבמכירת יד שנייה הדגש הוא על חבות המס, ברכישת דירה מקבלן באשדוד המוקד עובר לבדיקת בטוחות (חוק המכר) ובדיקת המפרט הטכני. במשרדנו אנו מלווים רוכשים מול הקבלנים הגדולים בעיר, ודואגים שחוזה הרכישה יכלול סעיפי פיצוי על איחור במסירה והגנה על כספי הרוכש.
שאלות נפוצות: עורך דין נדל"ן באשדוד
האם כדאי לחתום על זיכרון דברים?
חד משמעית לא. זיכרון דברים הוא חוזה מחייב לכל דבר, אך לרוב הוא חסר את ההגנות המשפטיות הנדרשות. פנו לעורך דין לפני שאתם חותמים על מסמך כלשהו מול הקונה.
כמה זמן לוקח לקבל אישור עירייה לטאבו באשדוד?
בניהול נכון, התהליך לוקח בין שבועיים לחודש. אם קיימת מחלוקת על היטל השבחה, אנו יודעים להפקיד ערבות בנקאית שתאפשר את קבלת האישור ורישום הנכס בזמן שהמחלוקת מתבררת.
האם עורך דין אחד יכול לייצג את שני הצדדים?
בעסקאות יד שנייה זה אפשרי אך פחות מומלץ. בעסקאות קבלן – עורך הדין של הקבלן אסור לו לייצג אתכם. אתם חייבים עורך דין מקרקעין מטעמכם.
משרד עו"ד שביט פיאלקו: הביטחון שלכם בנדל"ן באשדוד
במשרדנו, הליווי המשפטי נשען על מומחיות מקצועית רחבה ופעילות אקטיבית בלשכת עורכי הדין. עו"ד שביט פיאלקו מכהנת כסגנית יו"ר ועדת מקרקעין במחוז דרום, תפקיד המחייב אותה להיות מעודכנת בשינויי חקיקה, רפורמות במיסוי מקרקעין והחלטות מנהליות המשפיעות ישירות על עסקאות נדל"ן באשדוד והסביבה
אנחנו לא רק מנסחים חוזים – אנחנו מנהלים עבורכם את העסקה. עם היכרות עמוקה של שוק הנדל"ן המקומי, רשויות המס ונהלי העירייה, אנו מבטיחים לכם שקט נפשי מהחתימה ועד קבלת התשלום האחרון.
הלקוחות שלנו הם השגרירים הטובים ביותר שלנו. עם עשרות המלצות של דיירים, מוכרים ורוכשים באשדוד, אנו גאים להוביל סטנדרט של יושרה מקצועית לצד יחס אישי. עבורנו, כל לקוח הוא עולם ומלואו, וכל חוזה נבנה בדיוק רב כאילו היה הנכס האישי שלנו.
אל תפקירו את העסקה היקרה בחייכם ליד המקרה. צרו קשר עוד היום לתיאום פגישת ייעוץ.
טלפון: 077-8036361
