קיבלתם כתב תביעה לפירוק שיתוף בדירה או במגרש שבבעלותכם יחד עם אחרים? השאלה הראשונה שעולה כמעט תמיד היא האם אפשר למנוע את המכירה. התשובה הכנה היא שהזכות לדרוש פירוק שיתוף חזקה מאוד, וברוב המקרים לא ניתן לחסום אותה. עם זאת, התנגדות לפירוק שיתוף אינה חסרת טעם: יש לא מעט נושאים שנתבע יכול וכדאי שיעלה, והם עשויים להשפיע מאוד על התוצאה.
במאמר זה נסביר מה קובע החוק, באילו מקרים ניתן לעכב או להגביל את הפירוק, ועל מה אפשר להיאבק בפועל.
האם ניתן לכפות פירוק שיתוף?
כן. סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע כי כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף. אין צורך בהסכמת השותפים האחרים, ואין דרישה שלשותף המבקש יהיה רוב. לכן פירוק שיתוף ללא הסכמה הוא אפשרי, והוא קורה בפועל לא מעט.
הבסיס לכך הוא התפיסה שאין לכפות על אדם להישאר שותף בנכס בניגוד לרצונו. לפי סעיף 38, כשאין הסכם בין השותפים על אופן הפירוק, הפירוק נעשה בצו של בית המשפט, בהתאם לסעיפים 39 עד 43 לחוק. להסבר כללי על ההליך ראו את המדריך על פירוק שיתוף במקרקעין.
המגבלות האמיתיות על הזכות לפירוק
תניה בהסכם שיתוף
שותפים יכולים לחתום על הסכם שיתוף שמגביל את הזכות לדרוש פירוק. אולם סעיף 37(ב) קובע שאם בהסכם שיתוף הייתה תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין. כלומר, סעיף זה עוסק רק בתניה חוזית כזו, ואינו טענת הגנה כללית של "חוסר צדק".
חריגים שהוכרו בפסיקה
בפסיקה הוכרו חריגים מצומצמים לזכות לדרוש פירוק, למשל כשהדרישה מוגשת בחוסר תום לב או מהווה שימוש לרעה בזכות. אלה מקרים נדירים, ונטל השכנוע מוטל על מי שטוען להם. מי שבונה את כל ההגנה שלו על טענה כזו לוקח סיכון.
דירת מגורים של בני זוג
סעיף 40א לחוק עוסק בדירה של בני זוג המשמשת להם למגורים. אם בית המשפט החליט על פירוק השיתוף בדירה כזו בדרך של מכירה, הוא לא יורה על ביצועה והמכירה תעוכב, כל עוד לא נוכח כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים, לתקופה שיקבע. חשוב לשים לב: הסעיף אינו מונע את הפירוק עצמו, אלא מעכב את ביצוע המכירה עד שיימצא פתרון מגורים מתאים.
על מה אפשר להיאבק בפועל?
גם כשאין דרך למנוע את הפירוק, לנתבע יש השפעה של ממש על האופן שבו הוא ייעשה ועל הכסף שיקבל בסופו.
דרך הפירוק: חלוקה במקום מכירה
לפי סעיף 39, במקרקעין הניתנים לחלוקה, הפירוק יהיה בדרך של חלוקה בעין, ובית המשפט רשאי לחייב בתשלומי איזון ולצוות על רישום זיקת הנאה. רק כשהמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או כשחלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, הפירוק יהיה במכירה (סעיף 40(א)). לכן כשמדובר במגרש או בבית גדול, ייתכן שאפשר לטעון לחלוקה ולא למכירה.
סעיף 42 מאפשר לבית המשפט, כשעיקר המקרקעין הוא בית הראוי להירשם כבית משותף, לצוות לאחר חוות דעת של המפקח על רישום הבית כבית משותף והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם. סעיף 41 מוסיף אפשרויות במקרים מיוחדים, למשל כשחלק מהשותפים מסכימים ליטול את חלקיהם במשותף, או כשהמניעה לחלוקה קיימת רק לגבי מקצת השותפים והאחרים משלמים להם את מה שהיה נופל בחלקם במכירה.
אופן המכירה, שומה והתמחרות
לפי סעיף 40(ב), המכירה תיעשה בדרך שבה נמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, אלא אם בית המשפט הורה על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר. בפועל, בתי המשפט ממנים לעיתים קרובות כונס נכסים, ולעיתים קרובות מאפשרים לשותפים להשתתף בהתמחרות. נתבע שרוצה לשמור על הנכס יכול לבקש להשתתף ולהציע מחיר. כדאי גם להקפיד על שווי הנכס, על אופן השיווק ועל התנאים שנקבעים לכונס.
התחשבנות: שכר ראוי והוצאות
כל שותף חייב לשאת לפי חלקו בהוצאות הדרושות להחזקה התקינה של הנכס ולניהולו, ומי ששילם יותר מחלקו זכאי לגבות את ההפרש מהאחרים (סעיף 32). שותף שהשתמש בנכס חייב ליתר השותפים שכר ראוי בעד השימוש, לפי חלקיהם (סעיף 33). לפי סעיף 36, חובות שהשותפים חבים זה לזה עקב השיתוף ניתנים לקיזוז. נתבע שהשקיע בנכס, שילם מיסים או תיקונים, או שהתובע הוא שהשתמש בנכס, יכול לטעון לכך ולשפר את חלוקת התמורה.
משאלות השותפים וצו זמני
סעיף 43 מחייב את בית המשפט להתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם. כך, למשל, אם כמה שותפים רוצים להמשיך יחד, ניתן לבקש פתרון שישאיר אותם בנכס תוך תשלום לשותף שרוצה לצאת. בנוסף, לפי סעיף 44, בית המשפט רשאי לתת צו זמני בדבר סדרי הניהול והשימוש בנכס עד לסיום הליכי הפירוק.
קיבלתם תביעה לפירוק שיתוף? מה עושים
- אל תתעלמו מהתביעה. יש להגיש כתב הגנה במועד הקבוע בדין, ואי הגשה עלולה להוביל לפסק דין בהיעדר הגנה.
- בדקו אם קיים הסכם שיתוף, רשום או לא רשום, ומה כתוב בו לגבי פירוק.
- אספו מסמכים: נסח רישום, קבלות על הוצאות, תיעוד של מי השתמש בנכס וממתי.
- בחנו האם הנכס ניתן לחלוקה בעין או לרישום כבית משותף.
- שקלו מראש האם תרצו לרכוש את חלקי השותפים, והיערכו מבחינת מימון.
- אם מדובר בדירת מגורים של בני זוג עם ילדים קטינים, בדקו את תחולת סעיף 40א.
תביעות פירוק שיתוף נדונות לרוב בבית משפט השלום, ובין בני משפחה לרוב בבית המשפט לענייני משפחה. כשהנכס התקבל בירושה, ייתכן שיש גם שיקולים הקשורים לעיזבון, וכדאי להתייעץ עם עורך דין ירושה באשדוד. ראו גם את המאמר על מכירת דירת ירושה.
שאלות נפוצות
האם אפשר לסרב לפירוק שיתוף?
ככלל לא. כל שותף זכאי בכל עת לדרוש פירוק (סעיף 37(א)). חריגים הוכרו בפסיקה רק במקרים מצומצמים, כמו חוסר תום לב או שימוש לרעה בזכות.
האם פירוק שיתוף בדירת מגורים שונה מפירוק בנכס אחר?
העיקרון זהה. ההבדל המרכזי הוא בדירה של בני זוג המשמשת להם למגורים: לפי סעיף 40א, ביצוע המכירה מעוכב עד שבית המשפט נוכח שנמצא הסדר מגורים מתאים לילדים הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם.
מה כדאי לכלול בכתב הגנה בתביעת פירוק שיתוף?
מעבר לטענות נגד עצם הפירוק, אם יש כאלה, כדאי להעלות טענות לגבי דרך הפירוק (חלוקה, בית משותף או מכירה), לגבי אופן המכירה וההתמחרות, וכן התחשבנות על הוצאות ושכר ראוי.
האם אני יכול לקנות את חלקו של השותף שתובע?
כן, בהסכמה בכל שלב, ולעיתים קרובות גם במסגרת התמחרות שבית המשפט מאפשר בין השותפים.
האם אפשר למכור את החלק שלי במקום להמתין לפירוק?
כן. לפי סעיף 34(א), כל שותף רשאי להעביר את חלקו בלי הסכמת יתר השותפים.
ייעוץ בהתנגדות לפירוק שיתוף
גם כשאי אפשר למנוע את הפירוק, ניהול נכון של ההגנה יכול להשפיע על דרך הפירוק, על לוחות הזמנים המעשיים ועל הסכום שתקבלו. עו"ד שביט פיאלקו, סגנית יו"ר ועדת המקרקעין של לשכת עורכי הדין במחוז דרום, מייצגת שותפים בתביעות פירוק שיתוף, הן תובעים והן נתבעים. המשרד ממוקם באשדוד. למידע נוסף ראו עורך דין מקרקעין באשדוד.
לתיאום פגישת ייעוץ: 077-8036361
מקורות ומידע נוסף: בקשה לרישום הסכם שיתוף (אתר gov.il). המאמר מבוסס על חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.
עוד בנושא פירוק שיתוף
האמור במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, נכון למועד כתיבתו, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי. ייתכנו באמור טעויות או אי-דיוקים, והדין עשוי להשתנות. אין להסתמך על האמור בו בלי לקבל ייעוץ מעורך דין המותאם לנסיבות המקרה הספציפי.
