נכס משותף שאין עליו הסכמה הוא אחד המצבים המתישים ביותר: אחד רוצה למכור, אחר רוצה להמשיך לגור, שלישי לא עונה לטלפון. חוק המקרקעין קובע שכל שותף זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף (סעיף 37(א)), אבל הדרך מהזכות הזו ועד לתוצאה בפועל דורשת תכנון, סבלנות וליווי צמוד.
עו"ד שביט פיאלקו, עורכת דין העוסקת בדיני מקרקעין וסגנית יו"ר ועדת המקרקעין של לשכת עורכי הדין, מחוז דרום, מלווה שותפים בפירוק שיתוף במקרקעין – בדירה, בבית או במגרש משותף, לרבות פירוק שיתוף בין יורשים – מהפגישה הראשונה ועד לרישום או לחלוקת התמורה. המשרד ממוקם בבניין יוניטרייד באשדוד.
לפני שממשיכים: את ההסבר המשפטי המלא – הזכויות של כל שותף, דרכי הפירוק ושיקולי בית המשפט – ריכזנו במדריך פירוק שיתוף במקרקעין – המדריך המלא. העמוד הזה מתאר איך עובד הליווי במשרד בפועל.
למי עורך דין פירוק שיתוף יכול לעזור
- יורשים ואחים – דירה או בית שעברו בירושה לכמה יורשים, ואין הסכמה אם למכור, למי ובכמה.
- בני זוג לשעבר – דירה משותפת לאחר פרידה או גירושין.
- שותפים להשקעה – נכס שנרכש יחד עם חבר, בן משפחה או שותף עסקי.
- בעלים של מקרקעין במושע – מגרש או חלקה הרשומים בחלקים, בלי מיקום מוגדר לכל שותף. על המקרים האלה ראו גם את המאמר על פירוק שיתוף במושע ובבית משותף.
איך מתנהל התיק במשרד – שלב אחר שלב
כל תיק שונה, והסדר יכול להשתנות לפי הנסיבות. זה המסלול הכללי:
1. בדיקת הרישום והחלקים
מתחילים מנסח טאבו (או אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מחברה משכנת) כדי לדעת מי רשום כבעלים, באיזה שיעור, ואילו שעבודים, הערות אזהרה או הסכם שיתוף רשומים על הנכס. כשמדובר בירושה, בודקים גם אם קיים צו ירושה או צו קיום צוואה ואם הזכויות כבר נרשמו על שם היורשים.
2. בחינת פתרון מוסכם
לפני כל הליך בודקים את האפשרויות להסכמה: האם שותף אחד מעוניין לקנות את חלקם של האחרים, האם אפשר למכור את הנכס בשוק החופשי בהסכמה, ואם מדובר בקרקע – האם חלוקה בעין אפשרית. חשוב לדעת שהסכם לחלוקה בעין טעון אישור המפקח על רישום המקרקעין, המאשר שהחלוקה תואמת את דיני התכנון והבנייה (סעיף 38(א) לחוק).
3. מכתב פנייה ומשא ומתן
במקרים רבים פנייה מסודרת לשאר השותפים, עם הצעה ברורה, היא הצעד שמזיז את הדברים. המשרד מנהל את המשא ומתן ומנסח את ההסכם כשמגיעים להבנות.
4. הגשת תביעה לפירוק שיתוף
כשאין הסכמה, מגישים תביעה. לפי החוק, באין הסכם פירוק השיתוף יהיה על פי צו בית המשפט (סעיף 38(ב)). תביעות כאלה נדונות לרוב בבית משפט השלום, ומחלוקות בין בני משפחה לרוב בבית המשפט לענייני משפחה. במהלך ההליך אפשר גם לבקש צו זמני בדבר סדרי הניהול והשימוש בנכס עד לסיום ההליך (סעיף 44).
5. כונס נכסים ושמאות
כשהנכס אינו ניתן לחלוקה, או כשחלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, הפירוק יהיה בדרך של מכירה וחלוקת הפדיון (סעיף 40(א)). בתי המשפט ממנים לרוב כונס נכסים לביצוע המכירה, ובדרך כלל נעשית הערכת שווי של הנכס.
6. הליך ההצעות
המכירה נעשית בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, אלא אם בית המשפט הורה על דרך אחרת (סעיף 40(ב)). לרוב השותפים עצמם יכולים להגיש הצעות בהליך, כך ששותף שרוצה לשמור על הנכס יכול לנסות לרכוש אותו.
7. התחשבנות בין השותפים
לצד המכירה עולות לעיתים קרובות טענות כספיות: שותף שגר בנכס לבדו עשוי להיות חייב ליתר השותפים שכר ראוי בעד השימוש (סעיף 33), ושותף שנשא בהוצאות החזקה וניהול מעבר לחלקו זכאי לחזור ולהיפרע מהאחרים לפי חלקיהם (סעיף 32). המשרד מכין את ההתחשבנות ומציג אותה בהליך.
8. רישום וחלוקת התמורה
בסוף ההליך נרשמת הבעלות החדשה – על שם הקונה, על שם השותף שרכש, או, בחלוקה בעין, על שם כל שותף בחלקה שלו – והתמורה מחולקת לפי החלקים ובהתאם להתחשבנות.
מתי כדאי לפנות לעורך דין פירוק שיתוף
- כשאחד השותפים מסרב למכור, לקנות או אפילו לדבר.
- כששותף גר בנכס או משכיר אותו ואינו מתחלק בהכנסות.
- כשאתם יורשים יחד עם אחים ואין הסכמה מה עושים עם הדירה.
- כשקיבלתם מכתב דרישה או כתב תביעה לפירוק שיתוף.
- כששותף בנה או שיפץ בלי הסכמה.
- לפני שחותמים על הסכם בין שותפים – כדי לוודא שהוא אכן פותר את הבעיה.
מה להביא לפגישה הראשונה
- נסח טאבו עדכני או אישור זכויות.
- צו ירושה או צו קיום צוואה, אם הנכס עבר בירושה.
- כל הסכם קיים בין השותפים – הסכם שיתוף, הסכם ממון, הסכם גירושין או הסכם שכירות.
- אסמכתאות לתשלומים: משכנתא, ארנונה, מיסים, שיפוצים ותיקונים.
- התכתבויות עם שאר השותפים, אם יש.
אם הנכס עבר בירושה וההליכים מול רשם הירושה טרם הושלמו, אפשר לקרוא על כך בעמוד עורך דין ירושה באשדוד, וכשהיורשים מסכימים למכור – במאמר על מכירת דירת ירושה.
אזורי שירות
המשרד פועל מאשדוד ומלווה לקוחות באשדוד, אשקלון, יבנה, גן יבנה ובכל אזור הדרום. מידע נוסף על תחום המקרקעין במשרד בעמוד עורך דין מקרקעין באשדוד.
שאלות נפוצות
האם צריך את הסכמת כל השותפים כדי לפרק את השיתוף?
לא. לפי סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, כל שותף זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף. אם כל השותפים מסכימים, הפירוק יכול להיות לפי הסכם ביניהם; אם לא, הוא ייעשה לפי צו בית המשפט (סעיף 38). סעיף 37(ב) עוסק במצב שבו הסכם שיתוף שלל או הגביל את הזכות לדרוש פירוק לתקופה העולה על שלוש שנים: במקרה כזה רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק.
האם אפשר לקנות את חלקו של השותף?
כן, בהסכמה. כל שותף רשאי להעביר את חלקו בלי הסכמת יתר השותפים (סעיף 34), ולכן שותף יכול למכור את חלקו לשותף אחר. גם כשהנכס נמכר בהליך שבית המשפט הורה עליו, לרוב השותפים יכולים להשתתף בהליך ההצעות.
מי משלם את שכר כונס הנכסים?
שכר כונס הנכסים נקבע או מאושר על ידי בית המשפט, ולרוב משולם מתוך תמורת המכירה, כך שבפועל השותפים נושאים בו לפי חלקיהם. בית המשפט רשאי להורות אחרת בנסיבות המתאימות.
השותף גר בדירה ולא משלם לי כלום. מה אפשר לעשות?
לפי סעיף 33, שותף שהשתמש במקרקעין המשותפים חייב ליתר השותפים, לפי חלקיהם, שכר ראוי בעד השימוש. את הטענה הזו אפשר להעלות במסגרת ההתחשבנות בין השותפים, והיקפה תלוי בנסיבות.
האם בית המשפט חייב למכור את הנכס?
לא תמיד. כשהמקרקעין ניתנים לחלוקה, ברירת המחדל היא חלוקה בעין (סעיף 39). מכירה נעשית כשהמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה או כשחלוקה תגרום הפסד ניכר (סעיף 40). כשעיקר המקרקעין הוא בית הראוי להירשם כבית משותף, בית המשפט רשאי, לאחר קבלת חוות דעת המפקח, לפרק את השיתוף ברישום הבית כבית משותף והקצבת דירות לשותפים (סעיף 42).
מה קורה כשמדובר בדירת מגורים של בני זוג עם ילדים?
לפי סעיף 40א, כשבית המשפט מחליט על מכירה של דירה של בני זוג המשמשת להם למגורים, המכירה תעוכב כל עוד לא נוכח שלילדים הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם.
רוצים לבדוק את האפשרויות שלכם?
פגישת ייעוץ ראשונה עוזרת להבין את מצב הרישום, את האפשרויות להסכמה ואת המשמעות של הליך בבית המשפט. ההחלטה איך להתקדם – שלכם.
להתייעצות עם עו"ד שביט פיאלקו: 077-8036361
מדריכים שיעזרו לכם להתכונן
מקורות ומידע נוסף: בקשה לרישום הסכם שיתוף ורישום צו בית משותף (אתר gov.il). המידע מבוסס על חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.
האמור במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, נכון למועד כתיבתו, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי. ייתכנו באמור טעויות או אי-דיוקים, והדין עשוי להשתנות. אין להסתמך על האמור בו בלי לקבל ייעוץ מעורך דין המותאם לנסיבות המקרה הספציפי.
