אחת השאלות הנפוצות שמגיעות אליי מבני משפחה היא אם אפשרית מכירת דירה עם ייפוי כוח מתמשך – כלומר, אם אפשר למכור את הדירה של אמא או אבא על סמך ייפוי הכוח. התשובה הקצרה: כן, אבל לא בלי אישור. החוק קובע שמכירת דירה בידי מיופה כוח טעונה אישור מראש, ובמאמר הזה אסביר מתי בדיוק הוא נדרש, ממי מבקשים אותו ומה כדאי להכין מראש.
אם אתם רק בתחילת הדרך ועוד לא ערכתם ייפוי כוח, מומלץ לקרוא קודם את המדריך המלא לייפוי כוח מתמשך.
הכלל: מיופה הכוח נכנס לנעליו של הממנה
לפי סעיף 32ו(א) לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, מיופה כוח מוסמך לקבל בשם הממנה כל החלטה בעניינים שבייפוי הכוח, ולבצע בשמו כל פעולה שהממנה עצמו היה רשאי לבצע באותם עניינים. כל זאת בכפוף להוראות שקבע הממנה בייפוי הכוח ולהוראות בית המשפט.
כלומר, ייפוי כוח מתמשך לענייני רכוש מאפשר בדרך כלל לנהל חשבונות בנק, לשלם הוצאות ולטפל בענייניו השוטפים של הממנה. אבל החוק מוציא מהכלל הזה כמה פעולות רגישות במיוחד, ודירה היא הדוגמה הבולטת.
החריג: מכירת דירה עם ייפוי כוח מתמשך טעונה אישור מראש
סעיף 32ו(ד) קובע כי "על אף האמור בסעיף קטן (א)", מיופה כוח לא יהיה מוסמך לבצע בשם הממנה את הפעולות המנויות בו "בלי שניתן לכך אישור מראש לפי הוראות סעיף 74א". בין הפעולות האלה:
- העברה, שעבוד, חלוקה או חיסול של דירה (וכן של יחידה משקית בחקלאות, בתעשייה, במלאכה או במסחר) – סעיף 32ו(ד)(1). מכירת דירה היא העברה, ולכן נכנסת לכאן. גם משכנתה על הדירה היא שעבוד.
- עסקה במקרקעין – סעיף 32ו(ד)(2), למעט השכרה קצרה שעליה ארחיב בהמשך.
- המחאה או שעבוד של זכות לקבלת זכות במקרקעין – סעיף 32ו(ד)(3), למשל זכויות בדירה שעוד לא נרשמה.
- פעולה משפטית אחרת ששוויה עולה על 500,000 ₪, או על 100,000 ₪ אם לא ניתנה הסמכה מפורשת – סעיף 32ו(ד)(8).
- התחייבות לבצע אחת מהפעולות האלה – סעיף 32ו(ד)(11).
הסעיף האחרון חשוב במיוחד: לא רק העברת הבעלות טעונה אישור, אלא גם ההתחייבות למכור. לכן בדרך כלל לא חותמים על חוזה מכר בלי לקחת בחשבון את הצורך באישור, ובמקרים רבים מנסחים את החוזה כך שהוא כפוף לקבלת האישור.
חשוב גם לזכור שהאישור הזה נדרש אפילו אם ייפוי הכוח הסמיך את מיופה הכוח באופן כללי לטפל ברכוש. ההסמכה בייפוי הכוח לא מחליפה את האישור מראש.
ממי מבקשים את האישור: קודם האפוטרופוס הכללי
סעיף 74א(א) קובע שבקשת אישור לפי סעיף 32ו(ד) "תוגש לאפוטרופוס הכללי". זה המסלול הראשון, ולא בית המשפט.
לפי סעיף 74א(ג)(1), האפוטרופוס הכללי יבחן את הבקשה, ואם מצא לנכון – יאשר אותה או יאשר אותה בתנאים שהמבקש הסכים להם. אם לא מצא לנכון לאשר, הבקשה עוברת למסלול של בית המשפט.
יש מצבים שבהם האפוטרופוס הכללי לא ידון בבקשה כלל (סעיף 74א(ד)), ובהם:
- צוין בבקשה שהממנה מתנגד לה;
- הבקשה מנוגדת להנחיות מקדימות שנתן הממנה למיופה הכוח;
- נסיבות אחרות שבשלהן ראה האפוטרופוס הכללי, מטעמים שיירשמו, שלא להזדקק לבקשה.
לפי סעיף 74א(ה), כשהאפוטרופוס הכללי לא אישר או לא נזקק לבקשה, הוא מודיע על כך למבקש, ומציין שבאפשרותו להעביר את הבקשה לבית המשפט אם הוא מעוניין בכך. הבקשה מועברת יחד עם עמדת האפוטרופוס הכללי וכל המסמכים, ורואים אותה כתובענה בבית המשפט לענייני משפחה.
לעניין לוחות זמנים, סעיף 74א(ו) קובע שהאישור או ההודעה על העברה לבית המשפט יימסרו בתוך 60 ימים מהגשת הבקשה, או מהמועד שבו הוגשו כל המסמכים והמידע שנדרשו – לפי המאוחר. אם לא ניתנה תשובה בתוך התקופה הזו, המבקש רשאי לפנות לבית המשפט.
עמדת ההורה היא חלק מהבקשה
אחד הדברים שמפתיעים משפחות הוא שהחוק דורש לשמוע את ההורה עצמו. סעיף 74א(ב) קובע שבבקשה "תצוין בה עמדתו של הממנה", והמבקש יצהיר כי העמדה התקבלה לאחר שפעל בהתאם להוראות סעיף 32ט.
סעיף 32ט(א) מחייב את מיופה הכוח לשמוע את דעת הממנה, לשתף אותו ולהתייעץ עמו, אם ניתן לברר את דעתו. לשם כך עליו למסור לו את המידע הדרוש, כולל החלופות האפשריות, היתרונות והחסרונות של כל אחת מהן והמלצתו. לפי סעיף 32ט(ב), אם ניתנו הנחיות מקדימות – פועלים לפיהן; אם לא – לפי רצון הממנה, אם ניתן לברר אותו; ואם לא ניתן – לפי רצונו כפי שהובע בעבר, ובהיעדר כל אלה – לפי טובתו.
בפועל, המשמעות היא שגם כשההורה כבר אינו מסוגל לנהל את ענייניו, צריך לשבת איתו, להסביר בשפה פשוטה מה מתוכנן ולתעד את מה שאמר.
מתי זה קורה בדרך כלל
המצבים הנפוצים שבהם משפחות פונות לאישור כזה:
- מעבר לדיור מוגן או למסגרת סיעודית – כשההורה כבר לא גר בדירה וצריך לממן את המסגרת החדשה.
- מימון טיפול ועזרה בבית – כשההכנסות השוטפות לא מספיקות לצרכים הרפואיים והסיעודיים.
- מעבר לדירה מתאימה יותר – למשל דירה נגישה או קרובה לבני המשפחה.
בכל המקרים, הבקשה צריכה להראות שהמכירה משרתת את ההורה ואת צרכיו, ולא את האינטרסים של אחרים.
מה כדאי להכין לפני הגשת הבקשה
לפי סעיף 74א(ב), הבקשה מוגשת באופן ובהתאם לנוהל שמפרסם האפוטרופוס הכללי באתר משרד המשפטים, ולכן כדאי לבדוק אותו לפני ההגשה. בדרך כלל כדאי להיערך עם:
- ייפוי כוח שנכנס לתוקף – לפי סעיף 32י, כשהממנה אינו מסוגל להבין בעניין, מיופה הכוח רשאי לפעול רק אם יש אישור הפקדה של האפוטרופוס הכללי ואישור על קבלת הודעה על כניסת ייפוי הכוח לתוקף.
- שומת מקרקעין – הערכת שווי עדכנית מאפשרת להראות שהמחיר הוגן.
- נימוקים מסודרים – למה צריך למכור, למה עכשיו, ומה ייעשה בכסף.
- עמדת ההורה ורצונותיו – כולל מה שאמר בעבר על הדירה ועל מקום מגוריו.
- מסמכי הדירה – נסח טאבו או אישור זכויות, וטיוטת הסכם אם כבר יש קונה.
שימו לב: אם הקונה הוא מיופה הכוח עצמו, בן זוגו או קרוביו, סעיף 32ו(ז) מחיל את הוראות סעיף 48 לחוק על הפעולה, בשינויים המחויבים. עסקה כזו דורשת זהירות מיוחדת, וכדאי לבדוק אותה מראש.
ומה לגבי השכרת הדירה?
כאן יש הבחנה חשובה. סעיף 32ו(ד)(2) מחריג מהדרישה לאישור "השכרה של נכס לתקופה שאינה עולה על חמש שנים שהוראות חוק הגנת הדייר […] לא חלות עליה".
כלומר, השכרה רגילה של דירה לתקופה של עד חמש שנים, שאינה בשכירות מוגנת, לא דורשת אישור מראש מכוח הסעיף הזה. לעומת זאת, השכרה לתקופה ארוכה יותר דורשת אישור, וכך גם השכרה שחוק הגנת הדייר חל עליה (סעיף 32ו(ד)(4)). לכן במשפחות רבות השכרה היא פתרון ביניים: הדירה נשמרת, ודמי השכירות עוזרים לממן את הטיפול. כמובן, גם בהשכרה מיופה הכוח מחויב לפעול לפי סעיף 32ט ולפי ההוראות שבייפוי הכוח.
מנקודת המבט של הקונה
אם אתם קונים דירה ממוכר שמיוצג על ידי מיופה כוח, עורך הדין שלכם ירצה בדרך כלל לראות את ייפוי הכוח, את אישור ההפקדה ואת האישור על כניסתו לתוקף, ובנוסף את האישור מראש לפי סעיף 74א. בלי האישור הזה, מיופה הכוח אינו מוסמך למכור.
מסיבה זו בדרך כלל מתנים את החוזה בקבלת האישור, וקובעים מה יקרה אם הוא לא יתקבל. בעסקאות כאלה חשוב שהליווי יכלול גם את ההיבטים הנדל"ניים, ואפשר לקרוא עוד בעמוד עורך דין מקרקעין באשדוד.
שאלות נפוצות
האם צריך אישור גם אם ייפוי הכוח מסמיך במפורש למכור את הדירה?
כן. סעיף 32ו(ד) חל "על אף האמור בסעיף קטן (א)", ודורש אישור מראש לפי סעיף 74א לכל העברה של דירה. ההסמכה בייפוי הכוח לא פוטרת מהאישור.
האם הבקשה מוגשת לבית המשפט?
לא בשלב הראשון. לפי סעיף 74א(א) הבקשה מוגשת לאפוטרופוס הכללי. רק אם הוא לא אישר אותה או לא נזקק לה, אפשר להעביר אותה לבית המשפט לענייני משפחה.
מה קורה אם ההורה מתנגד למכירה?
לפי סעיף 74א(ד)(1), אם צוין בבקשה שהממנה מתנגד, האפוטרופוס הכללי לא יזדקק לבקשה, והיא יכולה לעבור לבית המשפט. ההתנגדות של ההורה היא שיקול מהותי, ולכן חשוב לשמוע אותו מראש.
אפשר להשכיר את הדירה בלי אישור?
השכרה לתקופה שאינה עולה על חמש שנים, שחוק הגנת הדייר לא חל עליה, מוחרגת מהדרישה לאישור לפי סעיף 32ו(ד)(2). השכרה ארוכה יותר או שכירות מוגנת טעונות אישור.
מה אם אין ייפוי כוח מתמשך בכלל?
במצב כזה, אם ההורה כבר לא יכול לפעול בעצמו, בדרך כלל יש צורך לפנות לבית המשפט כדי למנות אפוטרופוס. עוד על כך במאמר על מינוי אפוטרופוס.
ליווי במכירת דירה עם ייפוי כוח מתמשך
מכירת דירה של הורה היא החלטה כלכלית ורגשית כאחד. בקשה מסודרת, שמציגה את עמדת ההורה, את הצרכים ואת הנימוקים, יכולה לחסוך עיכובים ותסכול. עו"ד שביט פיאלקו, שעברה את ההכשרה של האפוטרופוס הכללי לעריכת ייפוי כוח מתמשך, מלווה משפחות באשדוד והסביבה בעריכת ייפוי כוח ובהגשת בקשות לאישור פעולות. לפרטים נוספים על השירות אפשר לפנות לעורך דין ייפוי כוח מתמשך באשדוד, או להתקשר עכשיו: 077-8036361.
מקורות ומידע נוסף: הגשת בקשה לאפוטרופוס הכללי לאישור פעולה כלכלית (אתר משרד המשפטים); ייפוי כוח מתמשך – אתר כל-זכות.
עוד בנושא ייפוי כוח מתמשך
האמור במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, נכון למועד כתיבתו, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי. ייתכנו באמור טעויות או אי-דיוקים, והדין עשוי להשתנות. אין להסתמך על האמור בו בלי לקבל ייעוץ מעורך דין המותאם לנסיבות המקרה הספציפי.
