דירת ההורים היא לרוב הנכס המשמעותי ביותר בעיזבון, וגם הנכס שסביבו מתעוררים רוב הסכסוכים. אח אחד רוצה למכור, אחות רוצה לשמור על הבית, ואח שלישי כבר גר בדירה ואינו ממהר לצאת ממנה. כשהשיחות המשפחתיות לא מובילות להסכמה, החוק מציע דרך מסודרת לסיים את המצב: פירוק שיתוף בירושה.
במאמר זה נסביר מתי היורשים הופכים לשותפים בדירה, מה הזכויות והחובות של כל אחד מהם, ואיך מתנהל בפועל פירוק שיתוף במקרקעין בין יורשים, גם כשהאחים לא מסכימים.
מתי יורשים הופכים לשותפים בדירה?
כדי שהיורשים יוכלו לפעול לגבי הדירה, צריך תחילה לקבוע מי הם היורשים ומה חלקו של כל אחד. לשם כך יש לקבל צו ירושה (כשאין צוואה) או צו קיום צוואה (כשיש צוואה). רק לאחר מכן ניתן לרשום את הזכויות על שם היורשים.
כשהדירה עוברת לכמה יורשים יחד, הם הופכים לבעלים משותפים שלה. בשלב הזה חשוב להבין עיקרון בסיסי שקבוע בסעיף 27 לחוק המקרקעין: הבעלות של כל שותף מתפשטת על כל אתר ואתר בנכס, ואין לאף שותף "חדר משלו" או חלק מסוים בדירה. מי שירש שליש מהדירה לא מחזיק בחדר השינה, אלא בשליש מכל הדירה כולה.
סעיף 28 לחוק קובע חזקה שחלקי השותפים שווים. בירושה, החלקים נקבעים בדרך כלל לפי צו הירושה או הצוואה, והם לא תמיד שווים.
לפני שפונים להליך משפטי, כדאי לבדוק אפשרות של הסכם חלוקת עיזבון. הסכם כזה מאפשר ליורשים לקבוע ביניהם מי מקבל מה, למשל שאח אחד יקבל את הדירה ואחר יקבל נכסים אחרים או כסף. בעניין זה כדאי להתייעץ עם עורך דין ירושה באשדוד כבר בשלב מוקדם.
הזכות של כל יורש לדרוש פירוק שיתוף
סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע כי כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף. המשמעות היא שיורש אחד, גם אם חלקו קטן, אינו חייב להישאר שותף בדירה בניגוד לרצונו, ואינו זקוק להסכמת האחים כדי לפנות לבית המשפט.
זו זכות רחבה מאוד. בפסיקה הוכרו חריגים מצומצמים לה, למשל כשהדרישה מוגשת בחוסר תום לב או תוך שימוש לרעה בזכות, אבל מדובר במקרים חריגים. ברוב המקרים, יורש שמבקש לפרק את השיתוף יקבל צו פירוק. הרחבה על ההליך עצמו תמצאו במדריך המלא על פירוק שיתוף במקרקעין.
אח גר בדירה: שימוש, שכר ראוי והוצאות
אחד המצבים הנפוצים הוא שאחד האחים ממשיך לגור בדירת ההורים לאחר הפטירה. החוק מאפשר לכל שותף להשתמש בנכס שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר (סעיף 31). אולם השימוש אינו בחינם.
לפי סעיף 33 לחוק, שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב ליתר השותפים, לפי חלקיהם, שכר ראוי בעד השימוש. כלומר, אח שגר בדירה לבדו עשוי להיות חייב לשלם לאחיו את חלקם בדמי השימוש הראויים.
מנגד, סעיף 32 קובע כי כל שותף חייב לשאת לפי חלקו בהוצאות הדרושות להחזקתה התקינה של הדירה ולניהולה. שותף ששילם יותר מחלקו זכאי לחזור ולגבות את ההפרש מהשותפים האחרים לפי חלקיהם. לפי סעיף 36, חובות שהשותפים חבים זה לזה עקב השיתוף ניתנים לקיזוז. לכן כדאי לשמור קבלות על תיקונים ותשלומים הנוגעים לדירה.
גם ההחלטות על ניהול הדירה כפופות לכללים: בעלי רוב החלקים רשאים להחליט על ניהול ושימוש רגילים, ואילו דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים (סעיף 30).
האם אפשר למכור רק את החלק שלי?
כן. סעיף 34(א) לחוק קובע כי כל שותף רשאי להעביר את חלקו במקרקעין המשותפים, או לעשות בו עסקה אחרת, בלי הסכמת יתר השותפים. תניה בהסכם שיתוף השוללת או מגבילה זכות זו אין כוחה יפה לתקופה העולה על חמש שנים (סעיף 34(ב)).
בפועל, קשה לרוב למצוא קונה חיצוני לחלק בלתי מסוים בדירה שאחרים מתגוררים בה, והמחיר שיוצע עשוי להיות נמוך. לכן האפשרות הנפוצה יותר היא שאחד האחים יקנה את חלקם של האחרים. על השיקולים בעסקה כזו ניתן לקרוא במאמר על מכירת דירת ירושה.
איך בית המשפט מפרק שיתוף בדירת ירושה?
לפי סעיף 38, פירוק השיתוף יכול להיעשות בהסכם בין השותפים. אם ההסכם כולל חלוקה בעין, הוא טעון אישור המפקח. כשאין הסכם, הפירוק נעשה בצו של בית המשפט.
חלוקה בעין. במקרקעין הניתנים לחלוקה, הפירוק יהיה בדרך של חלוקה בעין (סעיף 39). בית המשפט רשאי לחייב בתשלומי איזון בין השותפים ולצוות על רישום זיקת הנאה. בדירה אחת בבניין, חלוקה כזו נדירה, משום שאי אפשר לחלק דירה בודדת לכמה דירות.
מכירה. במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, או כשחלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, הפירוק יהיה בדרך של מכירת הנכס וחלוקת הפדיון (סעיף 40(א)). המכירה נעשית בדרך שבה נמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, אלא אם בית המשפט הורה על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר (סעיף 40(ב)).
בפועל, בתי המשפט ממנים לעיתים קרובות כונס נכסים שמנהל את המכירה, ולעיתים קרובות מאפשרים גם לשותפים עצמם להשתתף בהתמחרות. כך אח שרוצה לשמור על דירת ההורים יכול להציע מחיר ולרכוש אותה.
מקרים מיוחדים. כשמדובר בנכס גדול יותר, למשל בית עם כמה יחידות או מגרש, החוק מאפשר פתרונות נוספים: חלוקה מיוחדת לפי סעיף 41, או רישום הבית כבית משותף והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם, לאחר חוות דעת של המפקח (סעיף 42).
משאלות השותפים. סעיף 43 קובע כי בית המשפט יתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם. עד לסיום ההליך, בית המשפט רשאי לתת צו זמני בדבר סדרי הניהול והשימוש בדירה (סעיף 44), למשל כשאח אחד מונע מהאחרים גישה לנכס.
איפה מגישים תביעה לפירוק שיתוף בין יורשים?
תביעות לפירוק שיתוף במקרקעין נדונות לרוב בבית משפט השלום. כשהסכסוך הוא בין בני משפחה, ההליך מתנהל לא פעם בבית המשפט לענייני משפחה. הערכאה המתאימה תלויה בנסיבות, ולכן כדאי לבדוק זאת מראש.
צעדים מעשיים ליורשים מסוכסכים
- ודאו שניתן צו ירושה או צו קיום צוואה, ובדקו את מצב הרישום של הדירה.
- אספו מסמכים: נסח רישום, קבלות על הוצאות, תיעוד של מי מתגורר בדירה וממתי.
- נסו לנהל משא ומתן, ושקלו הסכם חלוקת עיזבון או קנייה של חלקי האחים.
- שלחו פנייה מסודרת בכתב לפני הגשת תביעה.
- אם אין הסכמה, שקלו הגשת תביעה לפירוק שיתוף, ובמידת הצורך בקשה לצו זמני.
כשאחד היורשים פשוט אינו משיב או מעכב את התהליך, כדאי לקרוא גם על מה עושים כשיורש מסרב לשתף פעולה.
שאלות נפוצות
אח גר בדירת ההורים ולא משלם – מה אפשר לעשות?
לפי סעיף 33 לחוק המקרקעין, שותף שהשתמש במקרקעין המשותפים חייב ליתר השותפים שכר ראוי בעד השימוש, לפי חלקיהם. ניתן לדרוש זאת, ובמסגרת תביעת פירוק לרוב נערכת גם התחשבנות בין השותפים על שימוש והוצאות.
האם אפשר למכור את חלקי בלי הסכמת האחים?
כן. לפי סעיף 34(א), כל שותף רשאי להעביר את חלקו בלי הסכמת יתר השותפים. עם זאת, בפועל קשה לרוב למכור חלק בלתי מסוים בדירה לקונה חיצוני.
האם אפשר לכפות מכירה של דירת ירושה?
כן. כל שותף זכאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף (סעיף 37(א)). כשדירה אינה ניתנת לחלוקה, בית המשפט יורה לרוב על מכירתה וחלוקת הפדיון (סעיף 40), גם אם חלק מהאחים מתנגדים.
אחי רוצה לשמור על הדירה. האם יש לו עדיפות?
החוק מחייב את בית המשפט להתחשב ככל האפשר במשאלות השותפים (סעיף 43). בפועל, הדרך הנפוצה לשמור על הדירה היא קנייה של חלקי האחים, בהסכמה או במסגרת התמחרות במכירה.
האם יורש בעל חלק קטן יכול לדרוש פירוק?
כן. הזכות לדרוש פירוק שיתוף נתונה לכל שותף, ללא קשר לגודל חלקו.
ליווי משפטי בפירוק שיתוף בין יורשים
סכסוך על דירת ירושה הוא גם סכסוך משפחתי, ולכן חשוב לפעול בצורה מושכלת: לבחון תחילה פתרונות מוסכמים, ולפנות לבית המשפט כשאין ברירה. עו"ד שביט פיאלקו, סגנית יו"ר ועדת המקרקעין של לשכת עורכי הדין במחוז דרום, מלווה יורשים בהליכי פירוק שיתוף, במשא ומתן בין אחים ובמכירת דירות ירושה. המשרד ממוקם באשדוד. למידע נוסף ראו עורך דין מקרקעין באשדוד.
לתיאום פגישת ייעוץ: 077-8036361
מקורות ומידע נוסף: בקשה לרישום הסכם שיתוף ורישום או עדכון זכויות בטאבו (אתר gov.il). המאמר מבוסס על חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.
עוד בנושא פירוק שיתוף
האמור במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, נכון למועד כתיבתו, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי. ייתכנו באמור טעויות או אי-דיוקים, והדין עשוי להשתנות. אין להסתמך על האמור בו בלי לקבל ייעוץ מעורך דין המותאם לנסיבות המקרה הספציפי.
