החודש הראשון נראה כמו עיכוב. בחודש השני מתחילה דאגה. ובחודש השלישי בעל הדירה מגלה שהמשכנתא ממשיכה לרדת מהחשבון, השוכר כבר לא עונה לטלפון, והדירה לא מכניסה דבר. ברוב המקרים שאני פוגשת, הנזק הגדול ביותר אינו נגרם מהחוב עצמו, אלא מההמתנה. כל חודש שעובר בלי פעולה מסודרת מגדיל את ההפסד ומרחיק את היום שבו הנכס יחזור לידיו.
להלן הדרך שבה אני ממליצה לבעלי נכסים לפעול כשהשוכר מפסיק לשלם, מהרגע שבו מבחינים בבעיה ועד השבת הדירה.
שלב ראשון: לתעד, ולא לפעול מתוך כעס
הצעד הראשון פשוט, ודווקא אותו נוטים לדלג: תיעוד. רשמו אילו תשלומים לא התקבלו, שמרו צ'קים שחזרו, והעבירו את הפניות לשוכר לכתב, בהודעה או בדוא"ל. כל שיחה טלפונית שבה השוכר מבטיח "לסדר בשבוע הבא" שווה פחות מהודעה כתובה אחת שבה הוא מודה בחוב.
באותו שלב חשוב לא לעשות צעדים שנראים מתבקשים מאליהם. למשל, החלפת מנעולים, ניתוק חשמל או מים והוצאת חפצים של השוכר הם עשיית דין עצמית. לכן הם עלולים להפוך את בעל הדירה מנפגע לנתבע. על מקרה שבו כך בדיוק קרה ניתן לקרוא כאן: החליף מנעולים לשוכר וחויב בשבעים אלף שקלים.
שלב שני: לקרוא שוב את הסכם השכירות
הסכם השכירות קובע במידה רבה את הדרך. כדאי לבדוק בו בעיקר את אלה:
- הפרה יסודית. בהסכמים רבים נקבע שאיחור בתשלום מעבר לפרק זמן מסוים הוא הפרה יסודית, המקנה זכות לבטל את ההסכם.
- בטוחות. ערבות בנקאית, ערבים, שטר חוב או צ'קים לביטחון, והתנאים למימושם.
- פיצוי מוסכם. סעיף שקובע סכום לתשלום בגין כל יום איחור בפינוי.
- הוראות בעניין הודעות. לאן ובאיזו דרך יש לשלוח התראות לשוכר.
שלב שלישי: מכתב התראה
מכתב התראה מסודר הוא הצעד המשפטי הראשון. הוא מפרט את החוב, קובע מועד לתשלומו, ומבהיר שאם החוב לא ישולם יבוטל ההסכם ותוגש תביעה לפינוי. לא מעט שוכרים מסדירים את החוב כבר בשלב הזה, כשהם מבינים שבעל הדירה רציני. יתרה מזו, גם כשהם לא מסדירים, המכתב הופך לראיה חשובה בהמשך.
שלב רביעי: מימוש הבטוחות
אם בהסכם יש בטוחות, ניתן לרוב לממש אותן כדי לכסות את החוב בזמן שההליך מתקדם. עם זאת, חשוב לעשות זאת בדיוק לפי ההסכם. מימוש שלא כדין עלול לפתוח מחלוקת נוספת מול השוכר או הערבים.
שלב חמישי: תביעה לפינוי מושכר
כשהשוכר אינו משלם ואינו מתפנה, הדרך החוקית להשיב את הנכס היא תביעה לפינוי מושכר. התביעה מתנהלת בהליך מקוצר שעוסק בפינוי בלבד, ואת החוב הכספי תובעים בהליך נפרד. כתוצאה מכך, המטרה הדחופה, החזרת הנכס, אינה מתעכבת בגלל ויכוחים על סכומים. את שלבי ההליך בפירוט תמצאו במדריך לתביעת פינוי מושכר.
ומה אם השוכר כבר עזב?
לעיתים השוכר מתפנה מעצמו ומשאיר אחריו חובות, חשבונות שלא שולמו ונזקים בדירה. במקרה כזה אין צורך בתביעת פינוי. עם זאת, חשוב לתעד את מצב הדירה מיד עם העזיבה ולשמור קבלות על תיקונים. בנוסף, כדאי לבדוק מה ניתן לגבות מהבטוחות או בתביעה כספית.
מה כדאי לזכור
שוכר שאינו משלם אינו מצב שנפתר מעצמו. לסיכום, בעל דירה שמתעד, שולח התראה מסודרת ופועל בדרך החוקית, מקצר משמעותית את הדרך חזרה לנכס. עו"ד שביט פיאלקו מלווה בעלי נכסים באשדוד והסביבה בכל השלבים האלה, ממכתב ההתראה ועד תביעה לפינוי שוכר וביצוע הפינוי. לתיאום שיחת ייעוץ: 077-8036361.
האמור במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרני המותאם לנסיבות של כל מקרה. ייתכנו באמור טעויות או אי-דיוקים.
